當(dāng)下,，大灣區(qū)城市競合爭流愈發(fā)激烈,，處于廣深兩座超一線城市之間的東莞，如何才能更好,、更強(qiáng),？

　　五年前，中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)總指揮部和現(xiàn)場指揮部高規(guī)格成立,，由市長任總指揮部總指揮長,、常務(wù)副市長任常務(wù)副總指揮長、分管副市長任現(xiàn)場指揮部指揮長,。

　　中心城區(qū)建設(shè)的五年,，架起了橫跨東莞大道的第一條慢行橋——“網(wǎng)紅”2號橋，“種”下了越來越多的城中休閑綠地——黃旗南麓香遇走廊,、東莞中心公園,，持續(xù)創(chuàng)造著更優(yōu)質(zhì)的濱水生態(tài)體驗(yàn)——三江六岸濱水岸線，培育著全市單位面積企業(yè)稅收承諾最高的價(jià)值高地——國際商務(wù)區(qū),，以及更多提升城市能級的項(xiàng)目……

▲三江六岸濱水岸線示范段一期工程

　　最近,，東莞首座萬象城順利“沖出地面”，開始地上主體結(jié)構(gòu)施工,；五一期間,，市民服務(wù)中心三期也將開啟試營業(yè)。今年上半年,，鳒魚洲跨厚街水道慢行橋?qū)⒔ǔ赏队?，黃旗南麓慢行系統(tǒng)的三座跨街天橋也將展開動工。

▲即將試營業(yè)的市民服務(wù)中心三期

　　作為東莞城市建設(shè)發(fā)展的主戰(zhàn)場,，中心城區(qū)扛起集聚優(yōu)勢資源,、提振商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、提升建設(shè)品質(zhì),、優(yōu)化宜居環(huán)境的使命“大旗”,。與其他超大特大城市面對的“疏解”訴求不同，對常年以低密度模式進(jìn)行城市開發(fā)的東莞來說，“強(qiáng)心”——意味著城市發(fā)展邏輯的深刻改變,。

　　城市化的“下半場”已經(jīng)來臨,，對東莞來說，新的城市思維,，在于“強(qiáng)大內(nèi)核”,，在于——“心”。

　　——編者按

　　在深圳工作了9年的鄭曙輝,，第一次坐車經(jīng)過東莞大道兩側(cè)時(shí),，也露出了些許驚訝的神情。他說,，這和他印象中的東莞差別很大,。

　　2021年12月，他隨著畢馬威一起進(jìn)入東莞,，擔(dān)任這家“四大”會計(jì)師事務(wù)所之一的東莞分公司首席合伙人,。

　　畢馬威入莞不到一年，2022年7月,，國際房地產(chǎn)咨詢五大行之一的戴德梁行,，也設(shè)立了東莞分公司。東莞——成為這家國際服務(wù)業(yè)巨頭在廣東省內(nèi)除廣州,、深圳外設(shè)立分公司的唯一城市,。

　　國際巨頭為何青睞東莞？

　　這幾年,，一個(gè)重要答案指向了服務(wù)業(yè)和中心城區(qū),。

▲東莞大道旁，高樓林立,。

　　01

　　國際巨頭來了，知名律所也來了

　　法律,、會計(jì),、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，似乎和東莞這座制造業(yè)名城不搭邊,，但事實(shí)并非如此,。

　　在東莞當(dāng)了16年律師的張?jiān)矢惺艿搅诉@種變化。他說,，近三四年,，進(jìn)駐東莞的大牌律所數(shù)量遠(yuǎn)超過去十多年。

　　2016年至今,，盈科,、德恒、法制盛邦,、金鵬等外地知名律所紛紛進(jìn)駐東莞,，兼并了不少本地小律所,。而張?jiān)剩瑒t加盟了深圳最大的本土律所華商,，并在2020年擔(dān)任華商東莞分所的負(fù)責(zé)人,。

▲東莞市區(qū)，高密度的住宅與商業(yè),。

　　同樣來到東莞的,，還有原來只出現(xiàn)于國際化大都市的服務(wù)業(yè)巨頭——畢馬威、戴德梁行,。

　　畢馬威是國際四大會計(jì)師事務(wù)所之一,，戴德梁行是國際房地產(chǎn)咨詢五大行之一。在戴德梁行東莞公司負(fù)責(zé)人張國華和畢馬威東莞分公司首席合伙人鄭曙輝的看法中,，兩大國際巨頭來到東莞主要有以下兩個(gè)原因：

　　一是無論是在財(cái)務(wù),、會計(jì)、管理方面,，還是房地產(chǎn)咨詢,、城市更新方面，本地企業(yè)越來越渴求高質(zhì)量服務(wù),，這是過去東莞本土服務(wù)機(jī)構(gòu)滿足不了的,。其背景是，東莞經(jīng)濟(jì)總量過萬億,、人口數(shù)量過千萬,，產(chǎn)業(yè)和城市處在高速發(fā)展階段，轉(zhuǎn)型升級需求突出,。

　　二是業(yè)務(wù)量的增長,，讓本地企業(yè)對貼身、及時(shí),、高效的服務(wù)要求越來越高,，兩家機(jī)構(gòu)都看好東莞本地市場的增長潛力。

▲車水馬龍的鴻福路

　　此前,，畢馬威和戴德梁行在廣州和深圳的服務(wù)團(tuán)隊(duì),，只能滿足東莞市級政府和大企業(yè)的需求，只有建立本地化的服務(wù)團(tuán)隊(duì),，才能快速響應(yīng)本地需求,，并推動資源下沉，開拓鎮(zhèn)街區(qū)域和中小企業(yè)的市場,。

　　因此,，越來越多的大型服務(wù)機(jī)構(gòu)都在近年選擇進(jìn)駐東莞。用張?jiān)实脑捳f，這是一種“雙向奔赴”,，他們需要拓展東莞市場,，東莞也需要他們，提供更加高端的服務(wù),。

　　一般來說,，隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人口總量的上升，城市化率和服務(wù)業(yè)的比重也會提高,。東莞已經(jīng)邁入“雙萬俱樂部”,，城鎮(zhèn)化率超過90%，對服務(wù)業(yè)的需求進(jìn)一步上升,。

　　按照另一家房地產(chǎn)“五大行”——第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄的說法,，這也是過去10年深圳走過的路徑——產(chǎn)業(yè)快速升級、制造端外溢,、第三產(chǎn)業(yè)占比提高,，這亦是未來東莞的發(fā)展趨勢。

　　02

　　東莞,，向城市中心去

　　無論是畢馬威,，還是戴德梁行，亦或華商律所,，在選址上都有一個(gè)共同特點(diǎn)——位于東莞中心城區(qū),，并且地處中央商務(wù)區(qū)。具體來說,，也就是西平至鴻福路一線的寫字樓,。

　　這是因?yàn)椋鹑?、法律,、會?jì)、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè),，需要通過與人高頻見面才能完成工作,，選址一般要考慮服務(wù)的便捷性及公司形象。

　　城市中心,，則是一座城市最方便和人見面的地方。

▲年輕人在東莞中心公園的咖啡店里辦公

　　制造業(yè)和服務(wù)業(yè)不同,，不需要通過和人見面就能完成生產(chǎn),。因此，服務(wù)業(yè)需要為辦公場所付出更高的成本,，不能選址在成本低,、位置偏的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以知識和信息為核心競爭力的服務(wù)業(yè)，和制造業(yè)相比,，更注重空間集聚,，以便發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

　　這也是樓宇經(jīng)濟(jì)和俗稱“CBD”的中央商務(wù)區(qū)得以存在的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),。近年來,，東莞新增的絕大部分甲級寫字樓，便位于中心城區(qū),。

▲南城總部基地內(nèi),，已建成浙商大廈、環(huán)球財(cái)富大廈,、寰宇匯金中心等數(shù)座寫字樓,。

　　這不同于東莞過去的發(fā)展路徑。

　　過去,，東莞依賴“村村點(diǎn)火,，戶戶冒煙”的鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè),、一鎮(zhèn)一中心,，產(chǎn)業(yè)和城市格局過于分散，成為一座缺乏“向心力”的城市,。

　　如今,，隨著服務(wù)業(yè)發(fā)展和城市能級的提升，東莞對承載服務(wù)業(yè)發(fā)展的城市空間（比如寫字樓）的需求越來越大,，這也直接催生了東莞市委市政府對中心城區(qū)建設(shè)的重視,。

▲位于東莞中心城區(qū)的東莞國際商務(wù)區(qū)等地塊，建設(shè)前及現(xiàn)狀對比,。

　　東莞“強(qiáng)心”的需求越來越突出,。

　　2019年，東莞設(shè)立中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)總指揮部和現(xiàn)場指揮部,，在去年公布的《東莞市國土空間總體規(guī)劃（2020—2035年）》（草案）中,，中心城區(qū)也被強(qiáng)調(diào)為東莞唯一的行政文化、金融商貿(mào),、公共服務(wù)中心,。

▲2023年開園的東莞中心公園一期，地處中心城區(qū)核心位置,。

　　這與深圳市在1996年成立中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室（簡稱“中心辦”）的做法如出一轍,。曾在深圳市中心辦工作的深圳市規(guī)劃和自然資源局原副總規(guī)劃師陳一新回憶，深圳市在1980年就確定了中心區(qū)的選址范圍和基本格局,，1992年,，福田中心區(qū)被定為深圳CBD,，“地位一下就上來了”。

　　當(dāng)時(shí),，深圳市中心辦是原深圳市規(guī)劃國土局下屬的副局級單位,，全面負(fù)責(zé)福田中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的報(bào)建審批及工程規(guī)劃驗(yàn)收等技術(shù)管理工作,。

　　根據(jù)陳一新的回憶,，中心辦成立后，進(jìn)行了中心區(qū)城市設(shè)計(jì)與國際咨詢,。當(dāng)時(shí),，中心區(qū)的一大創(chuàng)新是所有建筑方案都必須經(jīng)過仿真驗(yàn)證，“所以至今福田中心區(qū)的天際輪廓線還是比較漂亮的,?！?/p>

▲1998年，為驗(yàn)證深圳市民中心方案可行性,，專家們用氫氣球懸空勾勒造型,。

　　如今，福田中心區(qū)已經(jīng)成為深圳的行政,、文化,、金融、商務(wù)和國際交往中心,，是深圳摩天大樓最密集和地均GDP最高的地方,，博物館、圖書館,、音樂廳,、少年宮、市民中心,，也成為深圳人生活休閑的重要場所,。

▲如今的深圳福田中心區(qū)

　　深圳中心區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，給東莞提供了參照,。2023年7月24日,，東莞《中心城區(qū)總體城市設(shè)計(jì)（含中心城區(qū)格局優(yōu)化）招標(biāo)公告》和《“雙軸”概念性城市設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》也在廣東省政府采購網(wǎng)上發(fā)布，前者將明確東莞中心城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和形象特色定位,，并提出重點(diǎn)片區(qū)管控及引導(dǎo)原則,，以及交通、綠地,、服務(wù),、產(chǎn)業(yè)、居住等系統(tǒng)的優(yōu)化策略,；后者則涉及城市更新,、綜合整治、土地出讓和品質(zhì)提升等多種項(xiàng)目,。

　　東莞,，似乎借鑒了深圳的建設(shè)和發(fā)展路徑。

　　在經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的背景下,，中心城區(qū)所聚集的服務(wù)業(yè)不僅成為東莞經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn),，也可以提升制造業(yè)的附加值，推動制造業(yè)從工業(yè)經(jīng)濟(jì)邁向創(chuàng)新經(jīng)濟(jì),。

　　03

　　中心城區(qū),，為制造業(yè)名城賦能

　　中心城區(qū)意味著為東莞賦能、轉(zhuǎn)型,、升級,。

　　張?jiān)手v了這樣一個(gè)案例：一家地處松山湖從事手機(jī)檢測行業(yè)的企業(yè)，營收規(guī)模已達(dá)數(shù)億,，位居該領(lǐng)域頭部,。這家公司希望借助上市獲得更多資金，提升研發(fā)水平,、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級,、擴(kuò)大市場。因此該公司與華商東莞分所洽談,，希望由該律所作為該公司上市的法律顧問,，并指導(dǎo)公司的業(yè)務(wù)合規(guī)。

　　在張?jiān)士磥?，過去東莞本土律所規(guī)模太小,，僅幾個(gè)人甚至十幾個(gè)人的律所，難以“吃”下公司上市這樣的業(yè)務(wù),。并且,，小律所也缺乏服務(wù)公司上市的經(jīng)驗(yàn)。外地的大律所雖然人數(shù)眾多,，服務(wù)能力強(qiáng),，但一家企業(yè)上市周期較長，大多數(shù)時(shí)間他們只能遠(yuǎn)程服務(wù),，無法與企業(yè)進(jìn)行日?；哳l溝通，“因此大律所的本地機(jī)構(gòu)就更占優(yōu)勢,?！?/p>

▲南城總部基地內(nèi)的上班族

　　東莞企業(yè)有越來越多的上市需求。

　　東莞被外界稱為“跑步”進(jìn)入資本市場,，境內(nèi)外上市公司已達(dá)81家,，數(shù)量在近五年翻了一倍,。因此，金融,、法律,、會計(jì)、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu),，不僅可以為其賦能,，也可以借機(jī)擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)雙贏,。

　　另一個(gè)例子是城市更新,。東莞土地開發(fā)強(qiáng)度逼近50%，產(chǎn)業(yè)用地資源緊張,，而東莞大量產(chǎn)業(yè)空間又是鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū),，相對散亂，因此城市更新和工業(yè)上樓就顯得迫在眉睫,。

▲采用“工業(yè)上樓”模式的松湖智谷產(chǎn)業(yè)園

　　對此,，張國華有著切身體會。他所在的戴德梁行進(jìn)駐東莞前,，就已為東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)制定了一份較為詳盡的工業(yè)上樓操作指南,，這份指南已成為不少規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的參考。目前,，戴德梁行已為東莞許多鎮(zhèn)村片區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)咨詢及規(guī)劃,，將城市更新、工業(yè)上樓與產(chǎn)業(yè)招商結(jié)合起來,。

　　鄭曙輝也提到,，東莞有大量企業(yè)迫切需要提升自身在財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的管理水平,，這是畢馬威所擅長的領(lǐng)域,。

▲東莞中心城區(qū)周邊，分布了越來越多產(chǎn)業(yè)園,。

　　以某家物業(yè)公司為例,，其管理模式較為傳統(tǒng)，一直處于虧損狀態(tài),。畢馬威介入后,，發(fā)現(xiàn)這家公司內(nèi)部控制不嚴(yán)，效率也低,，于是幫助公司提升管理水平,，實(shí)現(xiàn)盈利。

　　企業(yè)管理效率的提升,，當(dāng)下顯得尤為重要,。過去的2023年,，東莞經(jīng)濟(jì)前穩(wěn)、中低,、后升,，制造業(yè)仍處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　東莞處在工業(yè)化中后期,，傳統(tǒng)制造業(yè)依托低廉的土地、勞動力價(jià)格,，形成的低成本,、低利潤發(fā)展模式已不再適應(yīng)當(dāng)今環(huán)境。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)顯示,，制造業(yè)發(fā)展到一定程度后,，要靠服務(wù)業(yè)支撐，才能提升企業(yè)的產(chǎn)品附加值和市場競爭力,。

　　建設(shè)中心城區(qū)的重要性,，在這樣的背景下得以凸顯。

　　04

　　留住人才,，留住他們的家里人

　　土生土長的東莞人何嘉偉發(fā)現(xiàn),，近年來，東莞迎來了一輪商業(yè)領(lǐng)域的大爆發(fā),，過去廣深港才有的品牌,，如今在東莞也越來越多。

　　數(shù)據(jù)顯示,，近3年進(jìn)駐東莞的品牌首店數(shù)量呈幾何倍數(shù)增長,，2022年東莞開設(shè)首店148家，這個(gè)數(shù)字在2021年是54家,，在2020年是28家,。

　　這與東莞中心城區(qū)寫字樓和綜合體數(shù)量增多、層次提升密不可分,。

▲東莞中心城區(qū)里熱鬧的商場

　　一個(gè)現(xiàn)象是,，2021年，東莞85%的商業(yè)首店開設(shè)在中心城區(qū),，其中74%的首店集中在鴻福路商圈,。這是因?yàn)椋行某菂^(qū)集中了東莞最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源,，擁有海德匯一城,、民盈國貿(mào)城、嘉宏摩瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)綜合體,，為首店提供了足量和優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間,。中心城區(qū)也是東莞寫字樓最多的地方,，首店開在這里，能吸引更多的人消費(fèi),。

　　和制造業(yè)不同,，金融、法律,、會計(jì),、咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是輕資產(chǎn)行業(yè)，核心競爭力是人才,。這些人才高度集中在某個(gè)區(qū)域,，又有大量與人見面的需求，因此帶來眾多消費(fèi),、娛樂活動,。

▲上：建在城市中心的籃球場

下：下班后的年輕人在街頭娛樂

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，人們對高質(zhì)量和多樣性的服務(wù)要求越來越高,，直接催生了生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展,。

　　不僅如此，何嘉偉還發(fā)現(xiàn),，當(dāng)中心城區(qū)的商業(yè)變得高端后,，周邊鎮(zhèn)區(qū)的居民也更愛去中心城區(qū)消費(fèi)了。

　　在他的觀察中,，以往東莞的商業(yè)過于分散,，每個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都有各自的代表性商業(yè)中心，彼時(shí)中心城區(qū)的商業(yè)質(zhì)量并沒有優(yōu)勢,，所以大家并不需要特意去中心城區(qū)消費(fèi)?，F(xiàn)在很多品牌只有中心城區(qū)有，拉開了與鎮(zhèn)區(qū)的差距,，這也讓大家更愿意去中心城區(qū)消費(fèi),。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，這是集聚帶來的規(guī)模效應(yīng)提升了服務(wù)水平,。鎮(zhèn)區(qū)時(shí)代的城市低密度生長,，服務(wù)水平普遍偏低。而中心城區(qū)擁有更高的人口密度,，也更容易吸引新增的服務(wù)業(yè),，有利于提升服務(wù)水平。

▲上：在城市中心的綠地,，常有咖啡節(jié),、露營節(jié)等活動；

下：大量市民前往東莞中心公園

　　對公共服務(wù)而言，也是如此,。

　　過去,，東莞有“重經(jīng)濟(jì)輕文化”的慣性思維，高品質(zhì)的文體設(shè)施相對匱乏,，不少文體設(shè)施修建于上世紀(jì)90年代,，這對于企業(yè)和人才的吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另外,，公共服務(wù)資源過于分散,，限制了公共服務(wù)水平提升。

　　這一問題的解決路徑,，正是中心化,。

　　原東莞市自然資源局黨組副書記、中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)現(xiàn)場指揮部副指揮長黃宇東表示,，中心城區(qū)建設(shè)指揮部過去五年的工作，更多是補(bǔ)短板,，完善公共服務(wù),，提升城市空間品質(zhì)，增加市民獲得感,。

　　位于南城廣發(fā)片區(qū)的口袋公園,，成為附近居民遛娃、休閑的好去處,。（攝影：翟嘉欣）

　　“類似市民服務(wù)中心一二期,、廣發(fā)片區(qū)城市品質(zhì)提升工程這樣的十幾個(gè)項(xiàng)目，找到了中心城區(qū)的建設(shè)方向,，讓中心城區(qū)有了品牌效應(yīng),，公共服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)得以發(fā)揮?！秉S宇東說,。

　　根據(jù)規(guī)劃，東莞市博物館新館,、東莞名人文化中心（東莞名人館）等文體設(shè)施,，都計(jì)劃在中心城區(qū)建設(shè)。

　　很難想象,，這些設(shè)施如果分散在城市各處,，如何才能被高效利用。僅以交通為例,，便能成為一個(gè)重要制約因素,。而中心城區(qū)公共交通相對發(fā)達(dá)，人口密度高，這些設(shè)施能盡量被更多的市民使用,。

　　現(xiàn)代城市競爭力是一個(gè)綜合體現(xiàn),，是在社會整合、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、價(jià)值觀念,、文化傳統(tǒng)、制度政策等多個(gè)因素與多重力量綜合作用下創(chuàng)造和維持的,。

　　——《東莞規(guī)劃（總第31期）》

　　不斷增加的咖啡店,、人氣餐廳、Livehouse,、文化場館,，帶來了多元化、高品質(zhì)的城市生活,，成為城市競爭力的一部分,，企業(yè)吸引人才的成本自然就降低了。

▲市民在街頭休閑,、看現(xiàn)場音樂表演

　　有人用了一個(gè)通俗的說法——企業(yè)跟著人才走,，要想引進(jìn)和留住企業(yè)，必須留住人才和他們的家里人,。

　　這也是東莞如今的引才之道：深度城市化——即讓原有城市空間容納更多高品質(zhì)內(nèi)容,，在產(chǎn)業(yè)、城市設(shè)計(jì),、建筑,、交通、公共服務(wù)等多方面發(fā)力,。

　　每座城市都有它的中心,，每一個(gè)優(yōu)秀的、令人難忘的城市中心,，都是獨(dú)一無二的價(jià)值寶地,。

　　如果說，過去,，我們只求“心”在,，那么如今，我們更求“心”美,、“心”強(qiáng),。只有城市形象更鮮亮了，才能創(chuàng)造更多別人了解你的機(jī)會,，否則老早就拒絕你了,。